O presidente Luiz Inácio Lula da Silva anunciou, nesta sexta-feira (10), um novo modelo de crédito imobiliário que visa reestruturar o uso da poupança para ampliar significativamente a oferta de financiamentos, com foco especial na classe média brasileira. A revelação ocorreu durante o evento Incorpora 2025, um dos principais encontros do setor, realizado em São Paulo (SP). Esta iniciativa representa um marco importante para o acesso à moradia no país.
Novas Regras para Financiamento Habitacional
As mudanças propostas pelo governo federal incluem, primordialmente, o aumento do valor máximo de imóveis financiáveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Anteriormente limitado a R$ 1,5 milhão, o teto agora se eleva para R$ 2,25 milhões, abrindo portas para um segmento maior da população. Além disso, uma importante alteração na destinação dos recursos da caderneta de poupança está a caminho. Após um período de transição, os depósitos compulsórios junto ao Banco Central (BC) serão gradualmente eliminados, permitindo que o montante total dos recursos da poupança sirva como referência para o uso no setor habitacional.
Atualmente, famílias com renda mensal de até R$ 12 mil são contempladas pelo programa Minha Casa, Minha Vida, que oferece condições de juros mais acessíveis. No entanto, desde o início do seu terceiro mandato, o presidente Lula tem defendido insistentemente a criação de uma alternativa de financiamento para a classe média. Com efeito, a Caixa Econômica Federal prevê que, por meio deste novo programa, será possível financiar aproximadamente 80 mil novas moradias até o ano de 2026, impulsionando consideravelmente o mercado imobiliário.
O Cenário Atual da Poupança e Seus Desafios
Para contextualizar as novas medidas, é crucial compreender o panorama atual da poupança no Brasil. Anteriormente, 65% dos recursos captados pelas cadernetas de poupança eram obrigatoriamente direcionados ao crédito imobiliário. Os 15% restantes ficavam livres para outras operações mais rentáveis, enquanto 20% eram retidos pelo Banco Central na forma de depósito compulsório. Contudo, os financiamentos via SFH vinham perdendo espaço no mercado, principalmente devido aos saques expressivos da caderneta de poupança, que é a principal fonte de recursos para o crédito habitacional no país.
Em 2023, por exemplo, as retiradas líquidas da poupança totalizaram R$ 87,8 bilhões. Posteriormente, em 2024, esse valor foi de R$ 15,5 bilhões. Ainda mais, em 2025, a caderneta já registra um resgate líquido de R$ 78,5 bilhões. Entre as principais razões para esses saques significativos está a manutenção da taxa Selic, a taxa básica de juros, em patamares elevados. Consequentemente, isso estimula os investidores a buscarem aplicações financeiras com melhor desempenho e maior rentabilidade, afastando-os da poupança tradicional.
Detalhes e Implementação do Novo Modelo
A reforma anunciada, conforme o governo, moderniza as regras de direcionamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com o propósito fundamental de maximizar a poupança como fonte de financiamento. O governo esclareceu, por meio de comunicado, que “à medida que mais valores são depositados em poupança, mais crédito será disponibilizado para financiamento imobiliário, o que tende a ampliar a oferta de crédito, considerando ainda as captações de mercado, por exemplo, via LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).”
A transição será gradual. Após esse período, o direcionamento obrigatório de 65% dos depósitos da poupança para operações habitacionais e os depósitos compulsórios referentes a essa modalidade de aplicação serão completamente extintos. Em seguida, o volume total dos recursos depositados na caderneta de poupança passará a ser a principal referência para o montante que os bancos deverão destinar ao crédito habitacional, abrangendo tanto as modalidades do SFH quanto do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Mecanismos de Incentivo e Competitividade
Quando o novo modelo estiver em plena implementação, uma instituição financeira que captar, por exemplo, R$ 1 milhão no mercado e direcionar integralmente esse montante para financiamento imobiliário, terá a permissão de usar uma quantia equivalente, captada na poupança (que possui um custo mais baixo), para aplicações livres por um período predeterminado. Para se qualificar a este benefício, 80% dos financiamentos habitacionais deverão ser realizados sob as regras do SFH, cujos juros são limitados a 12% ao ano.
Além disso, o governo argumenta que esta mudança fomentará a competição no setor. “O novo modelo aumenta a competição, pois incorpora os depósitos interfinanceiros imobiliários ao direcionamento, o que permite que instituições que não captam poupança também concedam crédito habitacional em condições equivalentes às demais”, explica um representante governamental. A transição começará ainda este ano, com a plena vigência do novo modelo prevista para janeiro de 2027.
Fases da Transição
Até a completa implementação, as regras atuais de direcionamento obrigatório de 65% dos recursos captados na poupança para operações de crédito habitacional permanecem válidas. Dos 35% restantes, pelas normas vigentes, 20% são recolhidos ao Banco Central como depósito compulsório e 15% são destinados a operações livres. Durante o período de transição, contudo, o volume dos compulsórios será reduzido para 15%, e os 5% liberados serão aplicados sob o novo regime, preparando o terreno para a estrutura definitiva.
